VỀ TÍNH BẮT BUỘC CỦA HỢP ĐỒNG MẪU TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

VỀ TÍNH BẮT BUỘC CỦA HỢP ĐỒNG MẪU TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

[1] Ngày 06/01/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (“Nghị định 02”). Nghị định 02 có hiệu lực kể từ 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP (“Nghị định 76”). Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý nhất là tại Điều 6 Nghị định 02 quy định bắt buộc các giao dịch kinh doanh bất động sản bao gồm bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại các Phụ Lục. Vậy có phải mọi giao dịch kinh doanh bất động sản hiện nay đều chỉ được thỏa thuận trong khuôn khổ những nội dung mà Hợp đồng mẫu tại Nghị định 02 quy định hay sẽ có “khoảng tự do thỏa thuận” nào đó trong các Hợp đồng mẫu này? Hãy cùng tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này qua bài viết dưới đây

[2] Trước đây Nghị định 76 quy định năm loại hợp đồng mẫu khác nhau được sử dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tuy nhiên Điều 7 Nghị định 76  cũng đã thể hiện rất rõ các hợp đồng mẫu được sử dụng để các bên “tham khảo” trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng và đồng thời kể cả khi các bên lựa chọn áp dụng các hợp đồng này thì hoàn toàn có quyền sửa đổi, bổ sung với điều kiện chỉ cần bảo đảm các nguyên tắc: (i) có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 (“Luật Kinh doanh bất động sản”) và (ii) nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật. Như vậy, Nghị định 76 vẫn tôn trọng tính chất tự do thỏa thuận trong quan hệ kinh doanh bất động sản và các bên liên quan vẫn hoàn toàn có quyền để lựa chọn đưa vào những nội dung phù hợp với ý chí và thỏa thuận của các bên. Nhưng quyền tự do thỏa thuận đã có sự thay đổi đáng kể theo các quy định tại Nghị định 02.

[3] Điều 6 Nghị định 02 quy định tám loại hợp đồng mẫu khác nhau nhưng yêu cầu thỏa thuận về giao dịch kinh doanh bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu. Như vậy, hiện nay giá trị pháp lý của hợp đồng mẫu đã được nâng lên một mức cao hơn mang tính bắt buộc chung trong các giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, tính chất bắt buộc của hợp đồng mẫu được áp dụng cụ thể như thế nào thì tới nay vẫn chưa có giải thích, hướng dẫn chính thức của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chính vì vậy đã dẫn tới các cách hiểu khác nhau đối với nội dung này, cụ thể như sau:

(i) Quan điểm thứ nhất: Việc áp dụng hợp đồng mẫu phải thực hiện một cách “triệt để”, theo đó thỏa thuận các bên phải thể hiện đúng các nội dung tại Hợp đồng mẫu và không được sửa đổi, bổ sung thêm các nội dung mà Hợp đồng mẫu không quy định cụ thể là “cho phép” các bên thỏa thuận sửa đổi hoặc bổ sung.

(ii) Quan điểm thứ hai: Việc áp dụng hợp đồng mẫu chỉ mang tính chất “tương đối”, theo đó nội dung hợp đồng giữa các bên vẫn cần thể hiện những nội dung như hợp đồng mẫu nhưng không cần nhất thiết phải quy định chính xác “từng câu, từng chữ” mà chỉ cần thể hiện nội dung chính. Tùy thuộc vào từng trường hợp, các bên trong giao dịch có thể bổ sung thêm các điều khoản khác cũng như nội dung của từng điều khoản phù hợp với thỏa thuận của các bên với điều kiện không trái với nội dung của hợp đồng mẫu, nguyên tắc của pháp luật và đạo đức xã hội.

[4] Chúng tôi cho rằng Quan điểm thứ hai có căn cứ để xem xét và áp dụng trên thực tế bởi các lý do sau:

(i) Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung phải có ít nhất mười hai nội dung chính. Tuy nhiên Luật kinh doanh bất động sản không hạn chế quyền tự do, thỏa thuận của các bên, khi chỉ bắt buộc về các nội dung chính phải có còn những nội dung khác thì không cấm các bên thỏa thuận thêm. Bên cạnh đó, nội dung các hợp đồng mẫu dường như cụ thể hóa hơn các quy định tại Điều 18 khi chỉ thể hiện những nội dung chính, cơ bản nhất mà một hợp đồng kinh doanh bất động sản cần phải có.

Như vậy, nếu hiểu rằng quy định tại Nghị định 02 bắt buộc các bên phải tuân thủ “triệt để” theo mẫu hợp đồng thì rõ ràng không phù hợp với tinh thần của Luật kinh doanh bất động sản. Theo đó trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một nội dung thì Luật kinh doanh bất động sản với hiệu lực pháp lý cao hơn sẽ được áp dụng.^[[1]]

(ii) Quan hệ kinh doanh bất động sản về bản chất cũng là một quan hệ dân sự và chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự. Một trong các nguyên tắc cơ bản quy định tại Điều 3.2 Bộ luật dân sự 91/2015/QH13 đó là việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các chủ thể dựa trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận và mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 02 và các mẫu hợp đồng không có bất cứ quy định nào cấm sửa đổi, bổ sung các nội dung tại các mẫu hợp đồng. Do đó nếu xét dưới góc độ quan hệ dân sự thì việc sửa đổi, bổ sung các nội dung hợp đồng mẫu để phù hợp với mong muốn của các bên nhưng vẫn đảm bảo các nội dung bắt buộc là phù hợp với nguyên tắc tự do ý chí, thỏa thuận của pháp luật dân sự.

[5] Chúng tôi đã có một số cuộc trao đổi với nhân sự của các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và nhận thấy việc làm rõ cách thức áp dụng các mẫu hợp đồng tại Nghị định 02 là vấn đề mà các doanh nghiệp rất quan tâm. Nhìn chung hiện nay việc soạn thảo các hợp đồng kinh doanh bất động sản (bao gồm cả Hợp đồng cho thuê) theo Quan điểm thứ hai đang diễn ra tương đối phổ biến. Bởi theo các doanh nghiệp việc áp dụng một cách cứng nhắc quy định tại Điều 6 Nghị định 02 sẽ khiến cho doanh nghiệp bị “trói chân trói tay” và các hợp đồng được ký kết không đảm bảo an toàn cho các bên tham gia hợp đồng, khi không thể sửa đổi các nội dung có sẵn của hợp đồng mẫu cũng như có thể không được bổ sung vào đó những điều khoản theo thỏa thuận của các bên.

Một phương thức khác cũng được các doanh nghiệp truyền tai nhau đó là vẫn soạn thảo Hợp đồng kinh doanh bất động sản theo đúng các nội dung và quy định tại mẫu hợp đồng của Nghị định 02, nhưng sẽ bổ sung thêm phụ lục với mục đích để giải thích và làm rõ các điều khoản mà hợp đồng ban đầu chưa quy định hoặc quy định không cụ thể.

Tuy nhiên, dù thực hiện theo phương án nào thì các doanh nghiệp cũng phải chấp nhận rủi ro rằng nếu các cơ quan có thẩm quyền cho rằng nội dung tại các mẫu hợp đồng của Nghị định 02 là không được sửa đổi và/hoặc không được bổ sung thêm nội dung khác trừ khi trong hợp đồng mẫu có quy định cho phép cụ thể, thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ 100 triệu đến 120 triệu đồng và buộc phải lập hợp đồng theo đúng quy định[2].

[6] Đã gần một năm trôi qua kể từ khi Nghị định 02 được ban hành và có hiệu lực thi hành, trong thời gian đó trên lãnh thổ Việt Nam đã có rất nhiều giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản được thực hiện từng ngày, từng giờ. Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại vẫn không có bất kỳ văn bản hướng dẫn chính thức nào về thực hiện Điều 6 Nghị định 02, theo đó các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn đang chờ đợi văn bản hướng dẫn chính thức để có thể yên tâm thực hiện hoạt động kinh doanh chấm dứt tình trạng vừa làm vừa run như hiện nay khi có thể bị “tuýt còi” vì vi phạm pháp luật bất cứ lúc nào.

Theo đó, việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra những hướng dẫn kịp thời chỉ nhằm đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà còn tạo ra hành lang pháp lý đủ để các chủ thể liên quan được chủ động sử dụng quyền tự do, thỏa thuận của mình trong các giao dịch kinh doanh bất động sản.

LÊ TÙNG ANH

CÔNG TY LUẬT TNHH INVESTCONSULT

[1] Điều 156.2 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13

[2] Điều 58.1.c Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

“c. Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật.”

Tại Điều 58.6.b quy định biện pháp khắc phục hậu quả đó là “Buộc lập hợp đồng theo đúng quy định với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này”